Immobilier suisse – Des perspectives encourageantes

Les aspects dont tiennent compte depuis longtemps les investisseurs institutionnels comme les caisses de pension dans leur allocation d’actifs pourraient s’avérer également très intéressants pour les investisseurs privés. Compte tenu de la faiblesse actuelle des taux d’intérêt, le marché suisse de l’immobilier est devenu notamment plus attrayant que les placements dans des obligations. Les agios toujours aussi élevés des fonds immobiliers cotés en Bourse montrent l’intérêt des investisseurs privés à l’égard d’une diversification de leurs placements immobiliers.

Il n’est pas étonnant que les rendements élevés qui ont été générés sur le marché de l’immobilier encouragent les investisseurs à relever leur pondération en faveur des biens immobiliers suisses. Avec un plus de 5,53 %, l’indice Swiss Real Estate Index, qui englobe les principaux fonds et actions du marché, a ainsi laissé derrière lui le SMI (+3,82 %) pendant l’année de la pandémie de coronavirus 2020 et n’a perdu que -4,43 % par rapport aux -8,57 % du SMI durant l’année de crise qu’a été 2018.

 

Ces dernières années, le marché de l’immobilier a profité d’un important afflux de capital. Les rendements sur distribution diminuent depuis 10 ans. Toutefois, la différence d’actuellement 2,3 % par rapport aux obligations fédérales à 10 ans reste un argument de placement intéressant. En outre, en raison de la crise du coronavirus, les agios des locaux commerciaux et de l’immobilier d’« hospitalité » (restaurants) ont dernièrement baissé, ce qui peut être considéré comme une opportunité. La pandémie stimule également l’intérêt pour les propriétés résidentielles qui sont particulièrement recherchées dans les périphéries.

Un avenir prometteur

Un coup d’œil aux financements est, lui aussi, encourageant : les augmentations de capital des fonds fermés profitent de la grande bienveillance des investisseurs et ne semblent pas indiquer un affaiblissement de la tendance. De nouvelles réflexions sur l’utilisation des bâtiments résidentiels, commerciaux et des bureaux stimulent également les investissements. Les biens immobiliers classiques, séparés sur le plan fonctionnel et répartis géographiquement selon l’ancien modèle (bureaux dans les centres-villes, bâtiments résidentiels et commerciaux dans la périphérie), font place à de nouveaux concepts d’utilisation de l’espace qui regroupent logement individuel, travail et communauté. Des projets de transformation de bâtiments du commerce de détail et de centre commerciaux, dernièrement durement éprouvés, ou l’adaptation de bureaux en raison des règles d’hygiène et de distanciation, encouragent encore plus ces évolutions.

Une tendance positive malgré des taux élevés

L’immigration en Suisse va continuer à augmenter après la pandémie. Cela favorise la croissance démographique et constitue un pilier central de la stabilité du marché immobilier. Selon les prévisions, la hausse des prix de la propriété du logement devrait être de +3 % pour un taux d’intérêt de référence de 1,25 % (2022). En raison du maintien de la faiblesse des taux, les obligations restent peu attrayantes. Les placements alternatifs tels que l’immobilier sortent ainsi gagnants de cette situation.

 

En outre, ils profitent également de la numérisation des valeurs patrimoniales qui permettent de nouvelles possibilités d’investissement et de tokenisation des placements. Le ralentissement du tourisme à l’étranger continue à faire grimper la demande d’immobiliers résidentiels en Suisse et peut avoir un effet de soutien des cours par son ancrage à long terme. Les thèmes relatifs à l’inflation, apparus en raison des retards de livraison dans les chaînes de production, pourraient également être pris en compte comme catalyseur de prix, les incertitudes économiques et les dettes publiques élevées avivant l’intérêt vis-à-vis des valeurs réelles.

Les placements alternatifs tels que l’immobilier sortent ainsi gagnants de cette situation.

Du côté des risques, deux thèmes flottent au-dessus du marché immobilier. La hausse des taux d’intérêt rend les financements plus difficiles et pourrait reléguer aux oubliettes certains projets. Les très faibles rendements d’acquisition de propriétés résidentielles générés ces derniers temps attestent également d’une situation extrême et la hausse des taux pourraient mettre dans l’embarras les achats spéculatifs. Sur le plan politique également, la Suisse a dû faire face à des vents contraires ces dernières semaines, car l’accord-cadre avec l’UE a échoué et les revendications des pays du G7 en faveur de l’instauration d’une imposition des entreprises d’au moins 15 % pourrait faire monter la pression pesant sur les prix de l’immobilier. Tout du moins, dans un premier temps.

 

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